이재명 부동산정책 분석과 향후투자 방향

 

제21대 이재명 대통령시대가 열렸습니다. 부동산 투자자와 실수요자 모두가 궁금해하는 것은 바로 새정부의 부동산 정책과 집값의 향방일겁니다. 이번 글에서는 이재명 대통령의 부동산 대선 공약을 면밀히 분석하고, 향후 부동산 투자방향에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

‘세금으로 집값 잡지 않겠다’라는 메시지의 의미

 

이재명 대통령은 대선유세 후반부터 기존 진보정권의 수요억제형 부동산 정책과 결별을 선언하며 “세금으로 집값을 억제하지 않겠다”라고 공약했습니다.

이는 문재인정부 시절 강력한 다주택자 규제로 발생했던 부작용을 반면교사 삼겠다는 생각입니다.

 

• 과거의 입장과의 180도 변화

    2021년 대선 당시 국토보유세도입을 공약했던 것과 달리, 이번에는 “세금으로 집값을 잡지않겠다”고 명확히 밝혔습니다.

 

• 시장원리 존중

    “규제하는 순간 대중들에게 집값이 오르는 신호를 주는 것”이라며 시장 메커니즘을 인정하는 모습을 보였습니다.

 

• 다주택자 및 “똘똘한 한 채”에 대한 관점

    “자본주의사회에서 다주택 보유를 막을 수는 없다. 세금을 열심히 내면 된다“라고 언급했습니다.

    ”평당 100억이라도 주고 사겠다는 사람이 굳이 있으면 그걸 사지마라 그럴필요없이 그 가격에 맞게 세금을 더 받으면 된다“라고       밝혔습니다.

 

 

주택공급으로 부동산 가격 안정화 시키겠다

 

이재명 정부의 부동산 공약은 실수요자 중심의 주거거복지 강화와 함께 공급확대를 통한 시장 안전화가 핵심입니다. 기존 수요 억게정책에서 공급확대로의 부동산 정책기조를 전환하는 것이 특징입니다.

 

주거복지공약

• 청년 및 신혼부부 맞춤형 공공주택 공급
• 직주근접형 슬세권(슬리퍼를 신고 갈 수 있는 가까운 거리) 플랫폼 주택확대
• 전세사기방지 및 전세보증금 보증제도 강화

 

공급확대 및 정비사업 완화

• 1기 신도시(분당, 일산 등) 전면 재정비 추지
• 서울 노후 도심 용적률 상향, 분담금 완화
• 고분양가 해소 위한 공사비 투명성 강화 및 인허가 단축
• 공공기관 및 기업 유휴부지 활용

 

지역 균형발전과 교통망 확충

• 제4기 스마트 신도시 개발추진
• GTX D,E,F 등 신규 노선 단계적 확장

 

재건축 초과이익 환수제 향후 방향

 

정비사업시장의 가장 큰 불확실성은 바로 ‘재건축초과이익환수제’입니다. 조합별 초과이익이 8,000만원을 넘으면 세금을 환수하는 제도로 현재 시장에서는 제도개선 여부에 촉각을 세우고 있습니다.

 

• 실제부담금 납부사례는 아직 전문함
• 조합원 이익 산정 기준 불명확, 사업지연 유발 요인으로 지적
• 재건축초과이익환수제가 완화되면 강남 및 정비사업 단지의 가격반등 가능성도 존재

 

이재명 정부 부동산 투자방향

 

재개발, 재건축 규제완화 : 투자 핵심 키워드

이재명 대통령은 재개발, 재건축 규제를 대폭 완화하겠다고 공약했습니다. 특히, 용적율,건폐율 상향, 분양가 인하 유도, 초과이익 환수 완화, 분담금 경감 등이 주요 내용입니다.

 

※ 투자 포인트

 

• 강남 3구, 마포, 용산, 성동 등 노후 아파트 밀집지역
• 재개발 추진 중이거나 조합 설립 단계에 있는 잠재 사업지
• 향후 규제 완화에 따라 정비사업 추진 속도가 빨라질 지역

실수요+투자수요가 동시에 유입되면서 프리미엄 확대 가능성이 높은 지역에 관심을 가질 필요가 있습니다.

 

유휴부지 및 공공기관 부지개발 확대

공공기관이나 기업이 보유한 유휴부지, 상가업무시설용지의 주택용 전환을 통해 공급을 확대할 계획입니다.

 

※ 투자포인트

 

• 정부청사 이전 가능성 지역(예: 과천, 세종 등)
• KTX/GTX 노선 주변 개발지
• 도심내 활용도 낮은 대규모 부지 인근

주거 수요가 확실한 지역이라면 토지나 상가투자도 검토해 볼만합니다.

 

공공임대. 복합개발 : 임대수요가 몰리는 곳

철도 차량기지, 공공청사, 환승역 등을 중심으로 도심복합개발 및 공공임대 확대가 이뤄질 예정입니다.

 

※ 투자포인트

 

• GTX 환승역 예정지(예: 수서, 청량리, 삼성 등)
• 노후 공공시설 이전이 추진되는 지역
• 복합개발 예정부지 인근 아파트 및 상가

교통, 생활 인프라와 함께 주거 수요가 급증할 수 있어, 중장기 투자 관점에서 주목할 필요가 있습니다.

 

청년, 신혼 1인 가구 맞춤 주택 확대

부동산 공약을 통해 직주근접형, 소형 슬세권 주거복합 플랫폼 주택을 대폭 확대하겠다는 계획입니다.

 

※ 투자포인트

 

• 대학가, IT산업 밀집지역(판교, 구로디지털단지, 성수 등)
• 역세권 중심 소형 아파트, 오피스텔
• 신혼부부 특공 대상 아파트 단지

실수요가 강한 지역의 중소형 평형은 꾸준한 임대수익과 시세착익을 기대할 수 있습니다.

 

리츠(REITs) 확대 : 소액 부동산 투자도 가능

공공임대 및 도심 주거시설을 기반으로 하는 리츠사업 확대 역시 공약 중 하나입니다.

 

※ 투자포인트

 

• 주택 리츠 신규 상장기업
• 리츠 투자 활성화 정책 수혜기업
• 임대수익형 부동산을 운용하는 전문 리츠

부동산 직접투자가 부담스럽다면 리츠를 통한 간접투자도 좋은 선택입니다.

 

 

※ 정책 기반 투자 시 꼭 확인해야 할 사항

항목	체크포인트
공약 이행 속도	실행력 있는 정책인지 확인
세부 계획 수립 여부	계획 → 입법 → 시행까지의 기간 고려
대출 규제 흐름	DSR/LTV 변화 가능성 모니터링
수도권 vs 지방 시장 차이	투자 양극화 현상 감안한 지역선택

 

 

이재명 정부의 부동산 정책은 ‘공급확대와 시장원리존중’이라고 공약했습니다.

그리고 대선 공약집에는 부동산 세제에 관해서는 구체적인 언급은 없지만, ‘세금으로 집값을 억누르지 않겠다’,‘사지마라 그럴 필요없이, 그 가격에 맞게 세금을 더 받으면 된다’라고 유세장에서 부동산 세금에 관한 입장을 밝혔습니다.

 

‘세금으로 수요를 규제하지는 않겠지만, 사고 싶은 만큼 사고, 세금을 그 만큼 더 내면 된다’라는 뜻으로 해석됩니다.

하지만 핀셋 규제가 나오지 않은 한 ”똘똘한 한 채“ 현상과 지역 간 양극화 심화는 당분간 이러질 것으로 보입니다.

똘똘한 내 집 마련과 안정적인 부동사 투자를 위해서는 정책변화를 면밀히 분석하고 입지와 타이임을 신중하게 선택하는 것이 중요합니다.

 

그러나 공약은 방향일 뿐, 실제 이행 속도와 세부 계획에 따라 시장의 반응은 달라질 수 있습니다. 공약에는 방향성만 제시됐을 뿐 세부적인 내용이 담기지 않았기 때문에. 집권 초기 부동산 정책을 얼마나 빠르게 구체화하느냐가 시장 안정의 관건이 될 것으로 보입니다.  투자자는 항상 정책 실행력과 구체적인 입지 분석을 바탕으로 판단해야 할것입니다.